En location meublée non professionnelle, l'amortissement permet chaque année de déduire une fraction de la valeur de votre bien sans débourser un centime. Pourtant, une majorité de loueurs ignore comment décomposer correctement ce calcul et s'expose, parfois sans le savoir, à un redressement fiscal. Entre la réforme de la plus-value entrée en vigueur le 15 février 2025 et les évolutions confirmées par la loi de finances 2026, maîtriser le mécanisme de l'amortissement LMNP au régime réel n'a jamais été aussi déterminant. Chez Comptexxia, cabinet d'expertise comptable installé à Calais, nous accompagnons les loueurs meublés dans la sécurisation de leur liasse fiscale et l'optimisation de leur résultat BIC. Ce tutoriel vous guide pas à pas pour calculer vos amortissements, appliquer le plafonnement légal et choisir le régime le plus avantageux dans votre situation personnelle.
L'amortissement est une charge comptable non décaissée, définie par l'article 39-1-2° du CGI. Concrètement, il traduit la dépréciation progressive de votre bien dans le temps et vient diminuer votre résultat imposable, sans aucun mouvement de trésorerie. Seul le régime réel vous autorise à déduire ces amortissements : au micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 %, mais vous ne pouvez rien amortir. C'est pourquoi, dès la création de votre activité LMNP à Calais, le choix du régime fiscal conditionne l'ensemble de votre stratégie d'optimisation.
L'année 2026 marque un tournant. La loi Le Meur (loi n°2024-1039) a réduit l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30 %, avec un plafond ramené à 15 000 €. Par ailleurs, la LFI 2025 impose désormais la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. En revanche, le PLF 2026 a confirmé le maintien de l'amortissement par composants sans plafonnement — un amendement proposant de le limiter à 2 % par an a été rejeté. Autrement dit, le calcul rigoureux de vos amortissements LMNP au régime réel reste le pilier de votre stratégie fiscale.
Le terrain ne se déprécie pas. Il est donc systématiquement exclu de la base amortissable, conformément au BOI-BIC-AMT-10-20 §70. Avant tout calcul, vous devez isoler cette quote-part et la soustraire du prix d'acquisition.
Les fourchettes usuelles varient selon la localisation : comptez 10 % en zone rurale, 20 à 30 % en métropole, et jusqu'à 50 % à Paris. Où trouver cette donnée ? Consultez en priorité l'acte notarié, qui mentionne souvent la ventilation terrain/bâti. Pour un bien neuf, demandez au promoteur la notice de décomposition officielle, qui fournit la répartition par lot. Si la quote-part paraît manifestement sous-estimée en zone tendue, il est préférable de la réévaluer pour sécuriser votre dossier en cas de contrôle.
Dans le cas d'un appartement en copropriété, la quote-part terrain peut être calculée à partir des tantièmes de copropriété mentionnés dans l'acte notarié, en appliquant cette proportion au prix total du terrain de l'immeuble lorsque cette information est disponible. À défaut, la quote-part est estimée par le notaire ou l'expert-comptable selon la localisation du bien. L'acte notarié reste la source prioritaire : une quote-part terrain non documentée et inférieure à la réalité du marché local constitue un risque significatif lors d'un contrôle de l'administration.
À noter : pour un appartement en copropriété situé en centre-ville de Calais, une quote-part terrain de 15 à 20 % est généralement cohérente avec les valeurs de marché. En revanche, dans les communes littorales proches (Wissant, Wimereux), la pression foncière peut justifier une quote-part de 25 à 30 %. Documentez systématiquement votre estimation par un justificatif (avis de valeur d'agence, évaluation notariale ou référence aux tantièmes).
Depuis le règlement CRC 2002-10, intégré au PCG (articles 214-9 et 311-2) en 2005, la décomposition par composants est obligatoire pour tous les actifs significatifs. Amortir votre bien en une seule enveloppe globale sur 30 ans est contraire à la doctrine administrative. Le Conseil d'État l'a confirmé à deux reprises (arrêts n°272077 du 24 mars 2006 et n°325840 du 29 juin 2011). En cas de contrôle, cette méthode est systématiquement rejetée, avec intérêts de retard et majoration de 10 % minimum.
Chaque grand élément de votre bien doit être identifié, valorisé et amorti séparément. Les durées usuelles pour un bien neuf, issues du BOFiP BOI-BIC-AMT-10-40-10, sont les suivantes :
Pour un bien ancien, la règle est simple : durée résiduelle = durée neuf − âge estimé du composant. Prenez l'exemple de réseaux électriques neufs amortis sur 30 ans : si votre bien a 15 ans, la durée résiduelle tombe à 15 ans, ce qui double l'annuité déductible. Un bien avec un mauvais DPE et des réseaux de chauffage vétustes justifie ainsi des durées plus courtes, et donc une déduction annuelle plus élevée.
En pratique, prévoyez au minimum 3 à 4 composants pour un bien entre 50 000 € et 150 000 €. Au-delà de 150 000 €, documentez 5 à 7 composants à l'aide de diagnostics et de factures.
Selon le BOI-BIC-CHG-20-20-20 §170, les biens d'une valeur unitaire inférieure à 500 € HT (lampe, petit électroménager, accessoires de literie, vaisselle) peuvent être déduits directement en charges l'année d'acquisition, sans inscription à l'actif ni calcul d'amortissement. Au-delà de 500 € HT (téléviseur, lave-linge, canapé, lit), le bien doit être inscrit à l'actif et amorti sur 5 à 10 ans. Cette règle simplifie considérablement la gestion des petits équipements et génère une déduction immédiate l'année de l'achat.
Conseil : en cas de remplacement fréquent d'équipements supérieurs à 500 € HT, veillez à les inscrire systématiquement au tableau 2033-C de votre liasse fiscale. Conservez chaque facture et établissez un inventaire mobilier daté lors de la mise en location. L'absence de suivi est l'un des premiers motifs de rejet lors d'un contrôle portant sur le mobilier LMNP.
Les travaux réalisés après l'acquisition et la mise en location ne sont pas systématiquement déductibles en charges. S'ils constituent une amélioration ou un agrandissement, ils doivent être inscrits à l'actif comme de nouveaux composants et amortis séparément au tableau 2033-C. Chaque rénovation significative relance ainsi un nouveau cycle d'amortissement et peut redonner plusieurs années de résultat imposable à zéro, même sur un bien dont les composants initiaux sont partiellement consommés.
Exemple : Gaëtan Vasseur, loueur LMNP à Coquelles, a acquis un T2 ancien en 2019 pour 130 000 €. En 2025, il réalise 20 000 € de rénovation de salle de bain (amortissement sur 10 ans = 2 000 €/an de déduction supplémentaire) et 15 000 € de remplacement des réseaux électriques (amortissement sur 15 ans = 1 000 €/an). Ces 3 000 € d'annuités supplémentaires viennent s'ajouter aux amortissements résiduels du bien initial, ramenant son résultat imposable à zéro pour les dix prochaines années.
Attention toutefois à la distinction : les travaux d'entretien courant (rafraîchissement de peinture, remplacement d'équipements à l'identique, réparations mineures) restent déductibles directement en charges l'année de paiement. Les confondre avec des travaux d'amélioration entraîne une erreur de qualification comptable susceptible d'être sanctionnée.
La formule est invariable : amortissement linéaire = valeur du composant ÷ durée. C'est la seule méthode autorisée en LMNP — l'amortissement dégressif ne s'applique pas aux biens immobiliers en location meublée.
Prenons un appartement ancien acquis 200 000 €. La quote-part terrain est estimée à 15 %, soit 30 000 €. La base amortissable s'élève donc à 170 000 €. Voici la ventilation détaillée : gros œuvre à 50 %, soit 85 000 € amortis sur 40 ans, ce qui donne 2 125 € par an. Toiture à 10 %, soit 17 000 € sur 25 ans, produisant 680 € par an. Réseaux à 15 %, soit 25 500 € sur 25 ans, générant 1 020 € par an. Aménagements intérieurs à 20 %, soit 34 000 € sur 20 ans, correspondant à 1 700 € par an. Enfin, mobilier à 5 %, soit 8 500 € sur 7 ans, dégageant 1 214 € par an.
Le total atteint 6 739 € d'annuités déductibles par an, sans aucune sortie de trésorerie.
Pour illustrer le cas fréquent des acquisitions récentes, prenons un appartement neuf acquis 300 000 €. La quote-part terrain est fixée à 20 %, soit 60 000 € non amortissables. La base amortissable s'établit à 240 000 €. La ventilation donne : structure à 50 %, soit 120 000 € sur 50 ans = 2 400 €/an ; toiture à 10 %, soit 24 000 € sur 25 ans = 960 €/an ; installations techniques à 15 %, soit 36 000 € sur 30 ans = 1 200 €/an ; aménagements intérieurs à 15 %, soit 36 000 € sur 20 ans = 1 800 €/an. Le total d'amortissement annuel atteint 6 360 € hors mobilier, soit un résultat potentiellement nul sur des loyers de 10 000 à 11 000 € par an après déduction des charges courantes.
Attention : l'amortissement commence à la date du premier bail signé, jamais à la date d'achat ni à la date d'immatriculation INPI. Les charges engagées avant la mise en location — travaux de mise aux normes, frais de notaire — sont immobilisées et amorties seulement à compter de cette date.
Point essentiel : si un bien a été acquis plusieurs années avant le début de l'activité de location meublée, la valeur inscrite à l'actif est la valeur vénale du bien à la date de première mise en location meublée, et non le prix d'achat historique (sauf si l'activité démarre concomitamment à l'acquisition). Un bien acquis 120 000 € il y a 10 ans et mis en LMNP aujourd'hui avec une valeur vénale estimée à 180 000 € peut ainsi être amorti sur la base de 180 000 € (hors terrain), ce qui augmente significativement les annuités déductibles. Cette réévaluation doit impérativement être documentée par une estimation immobilière sérieuse — avis de valeur d'agence ou évaluation notariale — pour résister à un contrôle fiscal. Une valeur manifestement surestimée expose à un redressement.
Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) offrent un choix stratégique : ils peuvent soit être déduits intégralement en charges la première année, soit être inscrits à l'actif et amortis sur 10 ans. Pour un bien ancien à 200 000 €, ces frais représentent environ 15 000 €. En déduction immédiate, ils génèrent un déficit BIC de 15 000 € reportable pendant 10 ans. En amortissement sur 10 ans, ils dégagent 1 500 €/an de déduction supplémentaire lissée dans le temps.
Conseil : la déduction immédiate des frais de notaire est avantageuse si vous souhaitez constituer un stock de déficit courant dès la première année (par exemple pour absorber d'autres revenus BIC). En revanche, si votre résultat est déjà à zéro grâce aux amortissements par composants, l'amortissement sur 10 ans est préférable pour lisser l'impact fiscal, car un déficit courant non absorbé reste limité à 10 ans de report — contre un report illimité pour les ARD.
L'article 39 C du CGI pose une règle essentielle : les amortissements déductibles sont plafonnés chaque année au montant des loyers perçus diminué des charges hors amortissements. Autrement dit, l'amortissement ne peut jamais créer de déficit BIC.
Pour calculer correctement ce plafond, il faut maîtriser la distinction entre charges déductibles et non déductibles. Sont déductibles à 100 % : les intérêts d'emprunt uniquement (jamais le capital remboursé), la taxe foncière, la CFE, l'assurance PNO (150 à 300 € par an en moyenne), l'assurance GLI, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative (8 à 10 % des loyers) et les honoraires d'expert-comptable. Sont en revanche non déductibles : le remboursement du capital d'emprunt, la taxe d'habitation sur résidence secondaire, les amendes et pénalités fiscales.
Exemple : Nadia Lefranc, propriétaire LMNP à Marck, rembourse une mensualité de crédit de 800 € comprenant 200 € d'intérêts et 600 € de capital. Seuls les 200 € d'intérêts mensuels, soit 2 400 € par an, sont déductibles de son résultat BIC. Les 7 200 € annuels de capital remboursé ne sont pas une charge déductible — une confusion fréquente qui peut fausser l'ensemble du calcul de plafonnement.
À noter : la suppression de la réduction d'impôt OGA/CGA par la LFI 2025 (applicable dès les revenus 2025) rend l'adhésion à un organisme de gestion agréé fiscalement neutre à compter de 2026. La cotisation OGA reste déductible en tant que charge, mais ne procure plus d'avantage fiscal supplémentaire.
Illustrons le mécanisme de plafonnement. Vous percevez 12 000 € de loyers annuels, vos charges d'entretien s'élèvent à 6 000 € et votre dotation aux amortissements représente 7 000 €. Le plafond de déduction est de 12 000 − 6 000 = 6 000 €. Vous ne déduisez donc que 6 000 € d'amortissements cette année-là. L'excédent de 1 000 € n'est pas perdu : il devient un Amortissement Réputé Différé (ARD), reportable sans aucune limitation de durée sur vos bénéfices futurs.
C'est un avantage majeur du régime réel. Les déficits BIC ordinaires ne sont reportables que pendant 10 ans, tandis que les ARD se cumulent indéfiniment. Certains loueurs parviennent ainsi à ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant 15, 20, voire 25 ans. L'administration exige toutefois un tableau de suivi annuel des ARD (modèle BOFiP BOI-FORM-000038), à joindre chaque année à la liasse fiscale 2031. Sans ce document, le report peut être remis en cause lors d'un contrôle. Le suivi s'effectue bien par bien, jamais de manière mutualisée.
À noter : certaines charges ne sont pas considérées comme « afférentes aux biens loués » au sens de l'article 39 C et doivent être exclues du calcul du plafond de déductibilité des amortissements : frais de comptabilité et d'expert-comptable, honoraires juridiques non liés au bien, CFE, frais de domiciliation et rémunération du gérant. Ces charges restent pleinement déductibles du résultat, mais elles ne viennent pas diminuer le plafond d'amortissement autorisé. Les inclure par erreur dans le calcul du plafond conduit à sous-déduire les amortissements de l'exercice et donc à payer un impôt supérieur à ce qui est réellement dû.
La comparaison chiffrée est souvent sans appel. Prenons un bien acheté 150 000 € générant 8 400 € de loyers annuels, avec 2 500 € de charges déductibles et 7 400 € d'amortissements. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse un revenu imposable de 4 200 €. Avec un TMI à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, vous payez 1 982 € d'impôt par an. Au régime réel, le résultat imposable est de 8 400 − 2 500 − 7 400 = −1 500 € : votre impôt tombe à zéro. L'économie annuelle atteint donc 1 982 €, et ce chaque année tant que vos amortissements courent.
Le point de bascule est mathématique : optez pour le régime réel dès que vos charges réelles additionnées aux amortissements dépassent l'abattement forfaitaire — 50 % au micro-BIC classique, ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur. Dans 85 % des cas, selon les statistiques du secteur, le régime réel est plus avantageux.
Le micro-BIC peut toutefois redevenir compétitif dans une configuration précise : un bien ancien totalement amorti (stock d'ARD épuisé), sans crédit en cours (donc sans intérêts déductibles), et avec des charges réelles inférieures à 50 % des recettes annuelles. Dans ce cas, l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC dépasse les charges réelles déductibles au régime réel, rendant ce dernier moins favorable. Ce scénario se produit typiquement après 15 à 25 ans de détention d'un bien entièrement amorti, sans travaux de rénovation majeurs relançant un nouveau cycle d'amortissement.
Reste la question de la revente. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value imposable (art. 150 VB III du CGI). Prenons un bien acquis 250 000 €, avec 50 000 € d'amortissements cumulés, revendu 320 000 €. Avant réforme, la plus-value s'élevait à 70 000 €. Après réforme, elle grimpe à 120 000 €, soit une assiette taxable augmentée de 71 %, imposée à 36,2 %. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à cette réintégration, tout comme les contribuables déclarant au micro-BIC.
La « fenêtre 5-20 ans » de détention constitue la zone d'exposition maximale à la réintégration : les amortissements accumulés sont importants, mais les abattements pour durée de détention restent insuffisants pour compenser. Revendre avant 5 ans limite l'exposition (peu d'amortissements cumulés). Conserver au-delà de 22 ans permet l'exonération totale d'IR sur la plus-value. Ne revendez jamais sans avoir chiffré précisément l'impact de la réintégration.
Par ailleurs, une stratégie de donation partielle à ses enfants avant la cession permet de transférer le bien à sa valeur vénale au jour de la donation, sans réintégration fiscale des amortissements à ce stade. Les donataires repartent alors d'une valeur d'acquisition « purgée » des amortissements, ce qui réduit significativement la plus-value imposable en cas de revente ultérieure. Cette stratégie, encadrée juridiquement, nécessite un accompagnement notarial et comptable pour être correctement mise en œuvre.
Conseil : avant toute décision de cession, faites réaliser une simulation comparative intégrant la durée de détention, le montant cumulé des amortissements déduits, les abattements pour durée de détention applicables et, le cas échéant, le coût fiscal d'une donation préalable. Cette analyse chiffrée, réalisée par votre expert-comptable, vous évitera de déclencher une imposition inattendue pouvant représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Le calcul de l'amortissement LMNP au régime réel exige rigueur comptable, connaissance des textes et anticipation patrimoniale. Une erreur de ventilation, un tableau d'ARD absent ou une date de départ d'amortissement erronée suffisent à fragiliser l'ensemble de votre liasse fiscale. Chez Comptexxia, nous accompagnons les loueurs en meublé de Calais et des communes voisines — Coquelles, Marck et au-delà — dans la tenue de leur comptabilité, le dépôt de la déclaration 2031 et ses annexes, ainsi que la simulation personnalisée entre régime réel et micro-BIC. Si vous souhaitez valider votre stratégie fiscale LMNP et sécuriser vos déclarations pour 2026, n'hésitez pas à solliciter notre cabinet pour un échange confidentiel et sans engagement.