En France, le montage juridique retenu pour un investissement locatif conditionne à lui seul la fiscalité courante, la capacité d'emprunt et la stratégie de sortie à la revente ou lors de la transmission. Or, changer de structure après la signature de l'acte authentique équivaut à une mutation fiscale : plus-value imposable, droits d'enregistrement, frais de notaire. Avec la réforme issue de la Loi de Finances 2025 et la loi Le Meur, qui réintègrent notamment les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value, les repères établis jusqu'en 2024 sont profondément remis en question. Chez Comptexxia, cabinet d'expertise comptable installé à Calais, nous accompagnons régulièrement des investisseurs dans cette réflexion structurante. L'objectif de cet article est de comparer objectivement les trois principales options — nom propre, SCI et LMNP — pour vous aider à identifier celle qui correspond réellement à votre profil.
Acheter un bien en location nue à titre personnel reste la structure la plus accessible : aucune formalité de création, aucun capital minimum, aucun frais de constitution. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Deux régimes fiscaux s'offrent à vous. Le micro-foncier, d'abord, applicable si vos loyers bruts annuels restent inférieurs à 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, et les 70 % restants s'ajoutent à vos autres revenus imposables. Ce régime ne nécessite aucune comptabilité formelle (déclaration sur formulaire 2042, zéro frais d'accompagnement). Le régime réel, ensuite, obligatoire au-delà de 15 000 € ou accessible sur option : il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurances). En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, voire 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique permettant le passage d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, et ce jusqu'au 31 décembre 2025.
Ce montage convient particulièrement à un investisseur dont la tranche marginale d'imposition (TMI) ne dépasse pas 11 %, avec des loyers annuels modestes et sans emprunt actif ni travaux importants à déduire.
À noter : le déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €/an) constitue un avantage propre à la location nue en nom propre. En LMNP, le déficit n'est pas imputable sur le revenu global : il est uniquement reportable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes. Seul le statut LMP (recettes > 23 000 € ET supérieures aux revenus d'activité du foyer) permet l'imputation d'un déficit meublé sur le revenu global, sans limitation de montant. Un investisseur qui génère des déficits importants et souhaite les imputer sur ses revenus salariaux ne pourra donc le faire qu'en location nue au régime réel foncier ou en LMP.
La Société Civile Immobilière nécessite au minimum deux associés et peut être constituée avec un capital social à partir de 1 € — d'ailleurs, environ 75 % des SCI sont créées avec un capital symbolique. Sa durée maximale est de 99 ans. En 2024, la création de SCI familiales a progressé de 12 %, signe d'un intérêt croissant pour cet outil.
Fiscalement, deux options coexistent. La SCI à l'IR, régime par défaut dit « transparent », impose les revenus locatifs comme revenus fonciers chez chaque associé, proportionnellement à ses parts. Les plus-values bénéficient du régime des particuliers avec abattements pour durée de détention : exonération d'IR au bout de 22 ans, exonération totale au bout de 30 ans (le barème précis prévoit 0 % les 5 premières années, puis 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année pour l'IR ; et 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 %/an de la 23e à la 30e pour les prélèvements sociaux). La SCI à l'IS, sur option irréversible, permet l'amortissement du bien et bénéficie d'un taux d'imposition de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà. En contrepartie, la plus-value à la revente est calculée sur la valeur nette comptable — sans aucun abattement pour durée de détention — et les dividendes distribués sont soumis à la flat tax de 30 %. Il existe toutefois une alternative à la revente directe du bien : céder les parts sociales de la SCI plutôt que le bien lui-même. Dans ce cas, la plus-value est calculée sur la valeur des parts (et non sur la valeur nette comptable du bien amorti), ce qui peut alléger significativement la fiscalité de sortie. Cette option suppose néanmoins de trouver un acquéreur acceptant de racheter une société avec ses éventuels passifs, ce qui peut réduire le nombre d'acheteurs potentiels et influer sur le prix de cession.
Point de vigilance essentiel : la SCI à l'IR est incompatible avec la location meublée au-delà de 10 % de recettes meublées. Dépasser ce seuil fait basculer automatiquement la société à l'IS, conformément à l'article 1845 du Code civil. Les contraintes sont également réelles : frais de création de 1 500 à 3 000 € avec un avocat, comptabilité annuelle et déclaration 2072 obligatoire chaque année. La SCI à l'IR reste gérable seul (comptabilité de trésorerie simplifiée, déclaration 2072), mais la SCI à l'IS exige une comptabilité d'engagement complète (bilan, compte de résultat, grand livre, livre journal, déclaration 2065), rendant l'intervention d'un expert-comptable quasi indispensable et engendrant un coût annuel significativement supérieur. Ce montage s'adresse aux investisseurs souhaitant gérer un patrimoine à plusieurs, transmettre des parts sociales avec une décote de 10 à 20 % et organiser des donations échelonnées tous les 15 ans.
Conseil : il est légalement possible pour un même investisseur de détenir simultanément une SCI à l'IR pour ses biens en location nue et un statut LMNP en nom propre pour ses biens meublés. Cette stratégie de double structure permet d'éviter le piège du basculement automatique à l'IS de la SCI dès que les recettes meublées dépassent 10 % du total. Chaque structure conserve sa comptabilité et son régime fiscal propre, sans interférence. Attention : cette organisation implique deux suivis administratifs distincts et peut complexifier la gestion pour un investisseur peu disponible ou novice.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'exerce en nom propre, sans création de société, mais avec l'obligation d'obtenir un numéro SIRET. Pour conserver le statut LMNP, il faut que les recettes locatives restent inférieures à 23 000 € ou inférieures aux revenus d'activité du foyer fiscal. Si les deux seuils sont dépassés simultanément (article 155 IV-2 du CGI), vous basculez en LMP, avec des conséquences importantes. Notre cabinet propose un accompagnement dédié à la création de votre statut LMNP à Calais, de l'immatriculation SIRET jusqu'au choix du régime fiscal optimal.
Côté régimes fiscaux, la loi Le Meur a durci les règles depuis 2025. Le micro-BIC offre désormais un abattement de seulement 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €), contre 50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €). Pour mesurer l'ampleur du changement : avant cette réforme, l'abattement micro-BIC pour les meublés non classés était de 50 % avec un plafond de 77 700 €. Un investisseur percevant 20 000 € de loyers meublés non classés ne peut donc plus accéder au micro-BIC (dépassement du plafond de 15 000 €), et le passage au régime réel devient obligatoire — impliquant la tenue d'une comptabilité et l'immatriculation SIRET si ce n'est pas encore fait. En micro-BIC, la déclaration se limite au formulaire 2042-C PRO, sans frais d'accompagnement.
Le régime réel simplifié, en revanche, conserve tout son intérêt : il permet de déduire l'ensemble des charges réelles et surtout de pratiquer l'amortissement du bâti, du mobilier et des équipements. Ce mécanisme peut annuler la base imposable pendant 10 à 20 ans. L'amortissement fonctionne par composants (méthode obligatoire depuis 2005), avec des durées différentes par élément : gros œuvre 25 à 50 ans, toiture 25 ans, installations techniques 15 à 20 ans, agencements intérieurs 10 à 15 ans, mobilier 10 ans, électroménager 5 à 10 ans. Seuls les éléments d'une valeur supérieure à 600 € TTC sont amortissables (sinon déductibles directement en charge). Les amortissements non consommés sont reportables sans limite de durée. Précision importante : l'amortissement est plafonné aux recettes nettes de charges ; il ne peut pas créer de déficit BIC, seulement être reporté.
Exemple : Mélanie Fournel achète un appartement à Calais pour 250 000 €, dont 37 500 € de terrain non amortissable (15 %). La valeur amortissable du bâti s'élève à 212 500 €, décomposée par composants. Sur une durée moyenne pondérée de 25 ans, cela génère environ 8 500 €/an d'amortissement bâti, auxquels s'ajoutent les amortissements du mobilier et des équipements. Avec une TMI à 30 %, l'économie d'impôt atteint environ 2 550 €/an sur le seul amortissement du bâti. À une TMI de 45 %, cette économie grimpe à environ 3 825 €/an. Pendant les premières années, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) combinées à l'amortissement ramènent la base imposable à zéro.
Le LMNP au régime réel simplifié impose la production d'une liasse fiscale 2031 avec annexes 2033, nécessitant un expert-comptable spécialisé dont les honoraires varient entre 500 € et 800 € HT/an pour un seul bien. Jusqu'en 2024, les LMNP adhérents à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) bénéficiaient d'une réduction d'impôt égale aux deux tiers de leurs frais de comptabilité et d'adhésion, plafonnée à 915 €/an. Depuis la LF 2025, cette réduction est supprimée pour tous les loueurs meublés. Les frais de comptabilité restent intégralement déductibles du résultat BIC au régime réel, ce qui réduit leur coût net effectif selon la TMI, mais l'avantage fiscal direct disparaît.
Toutefois, l'article 84 de la Loi de Finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable à la revente, pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025. Les abattements pour durée de détention (0 % les 5 premières années, 6 %/an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année pour l'IR ; 1,65 %/an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, puis 9 %/an de la 23e à la 30e pour les prélèvements sociaux) s'appliquent désormais sur cette base alourdie. Le LMNP réel reste néanmoins optimal pour un premier investissement individuel, avec un horizon de détention long — au moins 15 ans — et une TMI supérieure ou égale à 30 %. En LMNP, la transmission par donation ou succession n'est pas affectée par la réintégration des amortissements, exception expressément prévue par la LF 2025.
Exemple : Arnaud Lefranc a acquis un studio meublé à Coquelles pour 200 000 €. Après 10 ans de détention, il revend le bien 300 000 € et a cumulé 50 000 € d'amortissements déduits. Avant la LF 2025, la plus-value brute s'élevait à 100 000 €. Après la réforme, la réintégration des amortissements porte la base imposable à 150 000 €. L'abattement pour durée de détention à 10 ans (pour l'IR) n'est que de 30 %, soit une base taxable résiduelle de 105 000 €. La stratégie de revente à moins de 10 ans en LMNP réel cumule une base alourdie par la réintégration ET des abattements encore faibles. La détention d'au moins 15 à 20 ans reste la seule façon de neutraliser en partie cet effet.
À noter : le déficit constaté en LMNP au régime réel n'est pas imputable sur le revenu global : il est uniquement reportable sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes. Un investisseur qui génère des déficits importants (par exemple lors de travaux conséquents) et souhaite les imputer immédiatement sur ses revenus salariaux devra passer par la location nue au régime réel foncier (imputation sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an) ou obtenir le statut LMP (imputation sans limitation de montant).
La SARL de famille mérite une attention particulière car elle constitue la seule structure permettant de cumuler gestion collective en meublé ET transparence fiscale IR, ce qu'une SCI à l'IR ne peut pas faire. Composée exclusivement de membres d'une même famille (parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS), elle peut exercer une activité de location meublée sans restriction de proportion — contrairement à la SCI à l'IR limitée à 10 % de recettes meublées — tout en conservant le régime des plus-values des particuliers à la revente, avec les abattements pour durée de détention. Cette différence est majeure par rapport à la SCI à l'IS, qui prive de tout abattement à la cession du bien.
Exemple : Thierry et Nathalie Beaumont, mariés, créent une SARL de famille à 50/50 pour acquérir un appartement meublé qu'ils louent à des étudiants. Avec 40 000 € de recettes annuelles de location meublée, chaque associé déclare 20 000 €, soit un montant inférieur au seuil de 23 000 € exigé pour rester LMNP. La SARL de famille peut ainsi percevoir jusqu'à 46 000 € de recettes meublées annuelles sans que l'un ou l'autre ne bascule en LMP. À la revente après 22 ans, la plus-value est exonérée d'IR grâce aux abattements pour durée de détention — avantage inaccessible en SCI à l'IS.
À noter : la SARL de famille est réservée aux membres d'une même famille. Les concubins hors PACS, les amis et les associés professionnels en sont exclus. Pour ces profils, la SCI reste l'alternative à privilégier pour structurer un investissement collectif.
Illustrons avec un investisseur à TMI 30 % percevant 10 000 € de loyers annuels. En location nue au micro-foncier, la base imposable s'élève à 7 000 €, soit environ 3 304 € d'imposition totale (IR + prélèvements sociaux). En LMNP micro-BIC (abattement 50 % pour meublé classé), la base tombe à 5 000 €, soit environ 2 360 €. En LMNP réel avec amortissements, si les charges et amortissements dépassent les loyers, la base imposable est ramenée à zéro. L'économie est spectaculaire sur la durée.
La SCI à l'IS affiche un avantage en phase de détention grâce au taux de 15 % et aux amortissements, mais dès que les bénéfices sont distribués sous forme de dividendes, la flat tax de 30 % s'applique, ce qui réduit considérablement l'avantage.
Conseil : pour comparer objectivement les montages, intégrez systématiquement le coût de gestion comptable dans votre simulation. La location nue au micro-foncier et le LMNP micro-BIC n'engendrent aucun frais (déclarations sur formulaires 2042 ou 2042-C PRO). Le LMNP réel coûte entre 500 € et 800 € HT/an pour un bien (liasse fiscale 2031 et annexes 2033). La SCI à l'IR se gère avec une déclaration 2072 et une comptabilité de trésorerie simplifiée. La SCI à l'IS, en revanche, exige une comptabilité d'engagement complète et une déclaration 2065 dont le coût annuel est significativement plus élevé. Depuis la LF 2025, la suppression de la réduction d'impôt OGA rend ces frais de comptabilité intégralement à la charge de l'investisseur LMNP — même s'ils restent déductibles du résultat BIC au régime réel.
En nom propre ou en LMNP, les démarches bancaires sont identiques à un crédit classique : les loyers sont intégrés à hauteur de 70 à 75 % dans le calcul du taux d'endettement. En SCI, les banques examinent conjointement les revenus de la société et la situation personnelle des associés, avec une caution solidaire fréquemment exigée. La SCI permet toutefois la mutualisation des revenus dans un projet à plusieurs et constitue un outil privilégié pour un chef d'entreprise investissant via une holding.
Sur le plan de la transmission, la SCI offre un avantage structurel. La transmission porte sur des parts sociales — et non sur le bien lui-même — avec une décote de 10 à 20 % pour indivisibilité et manque de liquidité. Des donations de parts échelonnées tous les 15 ans sont possibles, combinables au démembrement (nue-propriété/usufruit selon le barème de l'article 669 du CGI). Exemple concret : pour un patrimoine de 1,2 million d'euros transmis à deux enfants, l'économie sur les droits de succession atteint environ 30 000 € avec une SCI par rapport à une détention en nom propre. En LMNP, la transmission par donation ou succession n'est pas affectée par la réintégration des amortissements, exception expressément prévue par la LF 2025.
Plusieurs critères doivent guider votre décision :
Un conseil pratique mérite d'être souligné : si vous hésitez entre nom propre et SCI au moment du compromis de vente, faites insérer une clause de substitution. Cette clause vous permet de créer la SCI entre la promesse et l'acte authentique, puis de la substituer à vous-même lors de la signature définitive. Au-delà, tout transfert de structure constitue une mutation fiscale coûteuse — plus-value imposable, droits d'enregistrement, frais de notaire.
À noter : si vous détenez déjà un bien en location nue via une SCI à l'IR et envisagez un nouvel investissement en meublé, la stratégie de double structure — SCI à l'IR pour le nu, LMNP en nom propre pour le meublé — permet de cloisonner les régimes fiscaux. Vous évitez ainsi le risque de basculement automatique à l'IS de la SCI tout en profitant pleinement de l'amortissement LMNP sur le second bien.
Chaque situation est unique. La combinaison de votre TMI, de votre situation familiale, du nombre de biens détenus et de votre horizon temporel produit une équation fiscale qui lui est propre. Un expert-comptable permet de chiffrer précisément l'impact de chaque montage avant toute décision. Chez Comptexxia, à Calais, nous intervenons auprès d'investisseurs situés à proximité de Coquelles et Marck pour structurer leurs projets immobiliers en toute conformité. Notre accompagnement couvre l'analyse fiscale préalable, le choix de structure, la tenue comptable (liasse fiscale LMNP, déclaration 2072 de SCI) et le suivi patrimonial dans la durée. Si vous envisagez un investissement locatif, sollicitez un rendez-vous pour obtenir une simulation adaptée à votre profil.